■ 월세 조금 받은 척, 아예 안 받은 척...임대 수입신고 내맘대로

주택임대사업자 A씨는 서울 강남구, 서초구, 관악구 등 일대에 주택 60여 채를 보유하고 있습니다. 대부분 월세를 받았는데 A씨는 이 월세 수입을 제대로 신고하지 않은 혐의를 받고 있습니다. 최근 월세 시세가 뛰면서 대형학원이 많고 인기 학군 지역으로 꼽히는 강남 지역은 월세를 올렸는데, 그나마 신고한 금액에서도 월세 인상분은 제외했습니다.

월세 세입자들은 대개 보증금 얼마에, 월세 얼마로 계약합니다. 보증금을 떼이지 않기 위해 확정일자를 받거나 임차권 등기 등을 합니다. 그런데 보증금 없이 고액의 월세를 내는 사람들이 있습니다. B씨는 한 법인과 서울 송파구의 고가 아파트 임대차 계약을 했습니다. 이 회사 임원인 외국인이 살 집입니다. B씨는 외국인 세입자에게 한 달에 천만 원이 넘는 월세를 받았습니다. 회사가 지원하는 주거비로 보증금은 따로 없었습니다. 1년 동안 억대의 임대 수익을 얻었지만, B씨는 신고를 전혀 하지 않았습니다. 서류상 B씨의 임대 수입은 0원인 겁니다.


다달이 받는 월세뿐 아니라 전세도 임대수입 신고를 해야합니다.

※주택임대소득 과세 대상 ①1주택자: 기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입, 국외주택의 월세 수입 ②2주택 이상 보유자의 모든 월세 수입 ③부부합산 3주택 이상 보유자의 합계 3억 원 초과 전세보증금

서울 서초구의 시가 100억 원대 초고가 아파트 2채를 전세 임대한 C씨 는 수십억 원의 전세보증금에 대해 한 푼도 임대소득으로 신고하지 않았습니다. C씨 부부는 3주택을 소유했기 때문에 전세보증금의 정기예금 이자에 해당하는 금액을 임대료 수입으로 신고하고 소득세를 내야 합니다. 보증금 합계액이 3억 원을 넘는 부분에 대해 정기예금 이자(2019년 귀속분 2.1%)에 해당하는 금액이 임대료로 간주됩니다. 이번 세무검증에는 전세금을 신고하지 않은 '집주인'들이 많이 포함됐습니다. 매달 들어오는 소득이 아니니 '안 걸릴 수 있다'고 '오해'하는 분들이 있다는 게 국세청의 설명입니다.

(전세라서 신고를 누락하는 경우가 많나요?) 국세청 조사 담당 직원: 예, 꾸준히 있습니다. 그동안 쌓여있던 확정일자나 전세권, 등기권 이런 (국세청)인프라에 걸리는 분들이 의외로 많습니다. 의외로 국토부, 대법원 등을 통해서 (국세청이) 자료 받는다는 거에 대해서 모르시는 분들이, 그래서 저희가 접근 못 할 거라고 생각하시는 분들의 의외로 많더라고요.

■주택임대소득 검증은 '철저히'...올해 3천 명으로 대상 확대

주택 임대차는 기본적으로 '현금거래'입니다. 소득세를 부과하려면 임대인의 성실한 '임대수입 신고'가 기본이라는 뜻입니다. 그만큼 수입 금액을 줄이거나 신고를 누락해 세금을 줄이고픈 탈세 유혹도 크다는 걸 국세청도 잘 알고 있습니다. 주택임대소득에 대해서 확정일자 같은 임대 자료가 남아있지 않아도 주변 시세 등을 활용해 다 찾아낼 수 있다고 국세청이 자꾸만 강조하는 이윱니다.

2017년 5백 명, 2018년 천 명, 2019년 천5백 명으로 한 해 5백 명 씩 늘던 임대소득 신고 검증 대상자가 올해는 3천 명으로 천 명이 늘었습니다. 올해 과세 대상이 대폭 늘었기 때문입니다. 그동안 2천만 원 이하의 개인 임대수입금액은 비과세였습니다. 그러나 올해부터 전면과세가 시행됐고, 5, 6만 명 선이던 신고인원이 40만 명 이상으로 대폭 증가했습니다.


코로나19로 경기가 어려워지면서 국세청은 세무조사를 줄여왔습니다. 그러나 주택임대소득에 대해서는 예년보다 검증 규모도 늘리고 다양한 방법을 동원해 더 철저히 들여다보겠다고 합니다. 국세청은 일상적 세무조사를 줄이는 만큼 악의적인 고액 체납자, 부동산 거래 과정의 변칙적 탈세에 대해서는 엄정 대응하며 과세 인프라를 확충할 방침이라고 밝혔습니다.